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住建部发文 买房跟“公摊”说再见?
日期:2019-03-03

  重庆是我国目前重点城市中唯一强制履行商品房销售以“套内建筑面积”计价的地方。

  2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《对〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设范围全文强制性工程建设规范公然征求意见的告知》。其中《住宅名目规范(征求意见稿)》的第二部分2、4、6条指出,“住宅修筑应以套内应用面积进行交易”。这是住建部首次在官方文件中清楚提出房屋应由套内面积来进行交易。

  张大伟认为,这只是一个工程建设规范公开征求意见稿,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也一直定是倡导标准仍是划定强制标准。从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包含全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

  张大伟表示,国内有很多独有、少有的房地产交易气象,比喻公摊计价、期房销售、二手房双边代理,从未来趋势看,这些都跟着房地产市场发展或有改变的可能性。

  新华社亦发表评论《买100平方米房子只得70平方米 “公摊面积”让咱们很受伤!》指出,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让破费者在购房时需支付更多房款,更使之在将来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着屋宇精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类抵牾也将愈发尖锐。

  各地公摊系数不一

  专家认为,住建部此次宣布的《住宅名目规范》征求看法稿固然离真正废除“公摊面积”还很远,但可能在市民中引发普遍的关注和探讨,说明我国在法律层面真正废止“公摊面积”的机遇已经到来。

  本组文/本报记者 朱开云

  专家释疑

  给购房者带来价钱错觉

  《住宅项目规范(征求意见稿)》提议住宅应以套内面积交易 专家:若实现有助深远发展

  以北京一套最近入市的商品房住宅为例,实际商品房住宅的套内面积是141平方米,但增加公摊后就变成了173.7平方米,多出了18%的公摊面积。而平均单价也从套内的10.8万元变成了8.8万元,降落了19%,这给购房者带来价格的错觉。如果按照套内面积打算,北京的“房价数值”恐怕还要增加20%左右。

  带公摊房屋价值缩水?

  早在2002年6月,重庆人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,恳求:商品房现售和预售,以套内建造面积作为计价依据,商品房交易合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日履行,发布重庆在全国率先逼迫实行商品房销售以“套内修建面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部分责令改正,并处以商品房交易金额5%-10%的罚款。

  国外房地产市场有无公摊?实际上,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建造面积计价。张大伟认为,国外基本都是街区制,公共部分都是政府维护的多,海内浮现公摊的核心主要都是小区制,公共空间建设依靠开发商,开发商只能从业主身上“薅羊毛”。

  一名业主提出,套内计价推行之后,不动产登记确切权领域是否会转变?专家表示,二手房的价值不会因此减少,市场价500万元,公摊20%的100平方米的二手房,当初算按照80平方米的套内面积计价,断定不会降价到400万元,而是连续按照500万元的价格出售。

  诚然住建部宣告的只是规范性文件的征求见解稿,但还是引发了市场热议,良多业内人士将其解读为我国废除房地产交易中“公摊面积”的一个信号。

  谈及重庆为何要做强迫改革商品房计价办法的“先驱”,时任重庆国土资源跟屋宇管理局市场处处长的曾强在接受媒体采访时表现:“最大的目标在于让花费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权力。”

  最大限度减少交易纠纷

  目前我国公摊的测算主要是依据2000年8月1日开始实施的中华公民共和国国家标准《房产丈量规范》实行。《房产测量规范》可摊派的公用建筑面积即公摊面积为:大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其余功能上为该建筑服务的专用设备用房。

  住建部发文 买房和“公摊”说再见?

  乱象

  目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同,而套内利用面积不同的问题,加剧了购房者和开发商的抵触。部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”。

  张大伟表示,是否套内计价政策对于购房者实际购房本钱基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率屋子的开发商。套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房跟二手房,购房者更容易计价。另外,对购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能下降。

  取消后导致房价上涨?

  统筹/余美英

  买100平方米得70平方米

  剖析

  易居研讨院智库中心研究总监严跃进表示,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从购房者的角度来看,在买房时少了一个顾虑。从更长远的观点看,未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税、会否增添公摊面积、如何缓解社会矛盾,都值得寻思。

  去年8月,新华每日电讯曾刊发《买100平方米得70平方米:公摊面积七大乱象》戳穿公摊面积带来的种种,指出在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70平方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫腻”重大影响了民众的居住获得感。

  公摊面积缺乏标准

  不少房地产业内人士表示,“公摊面积”的概念就是源自香港楼市。但在2013年起,香港履行住宅物业销售新规,“公摊面积”被逐步破除。

  公摊的具体面积在各个城市也有所不同。中原地产首席分析师张大伟介绍,很多人看深圳的住房单价高,切实是由于深圳“偷面积”(变相赠送阳台等住宅面积)局部比拟多。以北京为例,均匀单套房成交面积在121.8平方米,而深圳则只有100平方米。实际起因并非北京的套内面积更大,而依照修筑面积盘算,北京的房价明显被摊平了。从全国看,公摊系数在15%-25%的比较广泛,部门不规范的城市有超过30%的住宅公摊系数。

  观察

  专家以为,这是一个针对工程建设方面的尺度标准,约束的重要是工程建设方面。我国商品住宅交易环节的主要根据是《商品房销售管理办法》,要撤消“公摊面积”,首先需要修改的是《商品房销售治理方式》,或者在更高层面上进行破法或者修法。

  标准是否取消公摊?

  可学重庆教训


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